购房者将为土地增值税“猫腻”埋单

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央视报道房企欠税是行业拐点信号

                               
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全国2005-12年累计征收土地增值税8092亿 图/国泰君安
据央视《每周质量报告》报道，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。
报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。其中45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，不少知名房企均榜上有名。
对此，以任志强为代表的地产商炮轰央视。金地集团等数家上市房企也集体发布公告，否认欠缴土地增值税。华远地产也在周一盘后发布公告指出，央视报道中关于公司欠缴土地增值税的说法应源于误解。
土地增值税实际上是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
央视此次公开指出地产巨头欠税被不少人士认为是在释放出官方将对房企“举刀”的信号。如果未来严格征税，那么很多房企的利润将会大幅下降甚至出现亏损、倒闭等情况，行业将迎来拐点。
若严格征收土地增值税 地产商将承压

                               
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上市开发商平均土地增值税税率 图/国泰君安
1993年及以前的大部分房地产开发土地是通过划拨的形式拿到的，土地增值收益相当大。在这种情况下，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的土地增值税税率高达30%—60%。
近年，全国普遍实施了商业六类项目的土地出让招拍挂。这样一来，开发商们普遍认为土地增值税的税率明显偏高。
中国自上世纪90年代末实行住房货币化改革以来，在10多年的房地产发展中，房地产成为中国的支柱性行业。
房价的总体趋势也是一直上涨。尤其是近几年以来，部分地区房价过高、涨价速度过快已经极大地影响到普通民众的正常工作和生活。在此过程中，地方ZF和房企也获取大量利润，房地产商呼风唤雨，开始走上神坛。
过去，为了降低成本、增加房子销量和利润，对土地增值税征收并不是非常严格。据国泰君安统计估算，2005-2012年全国商品房累计销售额31万亿，乘以平均5%的土地增值税税率，累计应缴额为1.55万亿；扣除8000亿已交额，房地产开发企业应交而未交的土地增值税为7500亿元。
如果未来严格征收土地增值税将对房地产企业的盈利产生负面影响，房地产商将开始走下神坛。
严格征收土地增值税将推高房价

                               
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2011年以来不同城市的房价涨幅差额不断拉大 图/长江证券
国家统计局18日公布的数据显示，10月份70大中城市中65个城市新建商品房价格环比上涨，其中2个城市环比下跌，3个城市环比持平。与去年同月相比，70个大中城市中，仅温州1个城市房价下降，同比降幅达1.5%，上涨的城市则达69个，上海涨幅最高，达21.4%。其中，北上广深四城市的房价连续两月同比涨幅超过了20%。
从房价涨幅看，不少城市与年初设定的房地产调控目标相去甚远。涨幅超过10%的城市达21个，这些城市完成房价涨幅低于收入增幅的调控目标将要落空。
如果未来严格征收土地增值税还将推高房价。在楼市仍然涨价的情况下，任何税收都会存在负税人，即土地增值税最终还是免不了转嫁给购买者的结局。
年初出台“国五条”后，房企重新向一二线城市集中，刺激了当地土地成交。在ZF不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格上涨，目前地价水平已处于高位。而地价推高房价的趋势已经很明显，如果更严格地征收土地增值税，高达30%的税负必将向消费链条末端的消费者身上转嫁，推高房价难以避免。
从2013年前三季度房地产上市企业的利润表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%～40%。据估算，对于毛利率超过40%的企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%。
如果严格征收土地增值税，对部分开发商来说每平米房价成本将加近千元，这将推高房价。买房难度的增加将令不少想买房的国人放弃买房梦。
可以想象在严格征税的过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，区域性的民营房企面临更大压力，中小房企的处境也会更艰难。行业集中度将继续提高，行业寡头的地位更加牢固，市场占有率将会继续扩大，这对购房者来说并非好事。