调查报告：房租增速领先工资增速9个月

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研究机构莫尼塔指出，2014年，很可能会出现由于房租上涨过快反过来倒逼企业提高工资的情况。

                               
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过去十多年的经验数据显示，房租同比增速大约领先城乡居民收入超额增速9个月左右，无论用统计局CPI中的房租分项，还是用民间中原地产的租金指标，结果都比较类似。
该机构报告称，自2008年全球金融危机以来，我国的地产与劳动力等核心要素价格未曾经历有效调整，每当货币政策稍有松动，很快就会触发房价上涨或是通胀上行的结果，目前国内房价已经达到2009年年初的3.2倍。
尽管最近一两年的经济增速有所放缓，但农民工的工资涨幅仍然保持在15-20%的区间里，甚至向上抬升的趋势并未改变。
而国内一直秉持着的保就业托底政策也是把双刃剑，在保障劳动力就业安全维护社会安定的同时，也意味着缺乏剩余劳动力的缓冲，工资价格蕴含着快速上涨的压力。
由此莫尼塔预计，到2014年，很可能会出现由于房租上涨过快反过来倒逼企业提高工资，进而推高整体的通胀水平，继续制约货币政策空间。
2013年以来，国内房租价格出现了大幅上涨，以经验关系推断很可能将在明年引发居民超额收入增速的明显上行。即便明年全年的GDP增速回落到7.2%，居民收入增速很可能仍将达到15%左右。
房租上涨是好消息？

                               
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国家统计局数据显示，2013年11月居住价格同比上涨2.6%。其中，住房租金价格上涨4.7%，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨，并已经连续47个月上涨。
2013年3月以来，居民租房消费价格指数涨幅均在4%以上。而2013年6月至9月，70个大中城市新建商品住宅同比价格指数平均分别上涨6.5%至8.7%。
对此，中国社会科学院报告指出，房价与租金的比值持续扩大，住宅买卖投资属性明显高于租赁，导致租赁房源补充不足，这也从侧面反映了我国大中城市中房地产市场的投机气氛较浓。
如果将住房作为投资品，理论上房租上涨幅度应该和房屋价格上涨幅度大体相当，但现实中房租的涨幅较房价的涨幅仍然较低。社科院认为，这一方面说明租房者的支付能力有限，另一方面也说明房价有虚高的成分。这种情况将直接影响租赁房的供应，房租很可能还将持续上涨。
值得一提的是，近年来的一系列调控政策也缺乏对租赁市场的针对性，甚至某种程度上助长了租金的上涨。限购政策执行后，迫使大量丧失购房资格的外来人口转向租赁市场。此外，经过长期限购后，市场越来越向去投资化方向发展，但同时也意味着可供出租的闲置房屋的减少。
甚至连以往城市的边缘也由于交通轨道的不断发展而带动整体租房价格。尤其是近几年一二线城市轨道交通不断贯通运营，新增了不少交通利好区域，涌现出一些新租点，租金上涨突出。面对高租金价格，租赁需求或延轨道交通沿线扩散。
根据以往经验，春节过后，租房市场将进入传统旺季，房租又将迎来新一轮的上涨。而根据房租领先工资的规律，明年工资上涨也是大概率事件。
工资上涨不过是“多收三五斗”

                               
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工资上涨对价格水平的影响。图/东海证券
当然，工资水平的上涨是由人口因素、周期因素、政策因素、结构因素等多因素导致的。根据统计局数据，2012年中国私营部门工资水平上涨了17%，涨幅超过了非私营单位的12%，更远超2012年GDP的增幅7.8%。
很难有数据来证明房租上涨对企业增加工资能够产生多大的作用，但却反映了中国新的工资形成机制。东海证券认为，在保留工资和劳动力市场供求关系的共同推动下，工人工资形成机制正在从传统的生存工资法则转向保留工资约束下的市场议价型工资法则。
随着中国制造业国际地位的确立，制造业对劳动力需求持续增长，劳动力供给已经由总量过剩转向结构性过剩，低端劳动力供求关系发生根本性变化，未来中国工业化进程加速，会进一步催生工资上涨。
不过即使工资上涨，恐怕也难以让人产生多少幸福感。“多收三五斗”的感受在房租的持续上涨面前显得尤为突出。
特别是受制于经济发展的资源约束，资源价格不断上涨，它将带动城市生活成本、交通费用的增长，并对转移成本构成上行压力。因此仅凭上调工资并不能够带来收入的绝对增加。
瑞银证券就此指出，尽管近年来最低工资标准频繁上调，但同时劳动报酬的结构也发生了改变，因此每个工人的实际薪酬并没有同样快速增长。
虽然很多人认为增加劳动者收入的关键是上调工资，但ZF在这方面态度比较谨慎。相比之下，要求国有垄断企业增加分红、发展劳动密集型产业、扩大就业可能更重要。
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