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标题: 2014年一线楼市回调 “鬼城”企稳 [打印本页]

作者: weldaag 时间: 2014-1-15 10:51
标题: 2014年一线楼市回调 “鬼城”企稳

2013：房地产调控第四年楼市出现分化自2009年12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房，新一轮的房地产调控已经持续了四年。
这四年来房地产调控的思路主要是针对购房者抑制需求，限房限贷；针对房企则是从资金链角度限制，自2010年8月起，叫停了房企再融资。各种名目的调控政策层出不穷，但房价却呈现出越调越涨的态势。

根据统计局数据，今年10月70个大中城市新建住宅销售价格同比升9.6%，涨幅创下纪录高位。而根据中国指数研究院数据显示，11月全国百城住宅价格同比上涨10.99%，为连续第12个月上涨。
不过细分到地方上，房价走势却出现了少见的分化情况。11月十大城市住宅均价同比上涨16.56%，连续第13个月上涨，其中北京、广州、深圳涨幅均超过25%。其余二线城市也紧跟上涨步伐。
而温州、徐州、芜湖、舟山等三四线城市楼市则出现调整，其中温州房价下跌、成交暴跌，甚至发生房贷违约事件。
出人意料的是，今年中央ZF在房地产政策上却较为平静。除了3月“新国五条”有关二手房交易征收20%个税的规定曾引发市场震动外，新ZF上任以来并未推出全国性的房地产调控政策。而今年7月份的政治局会议甚至只说“促进房地产市场平稳健康发展”，连“调控”二字都未提及。
终于到了10月底，在三ZQH即将召开之际，中央ZF终于公布了其房地产调控思路，国家主席xjp提出重点将放在保障房供应上。
随后三ZQH《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。除此之外，三ZQH涉及房地产业的改革还包括：建立城乡统一的建设用地市场、农民宅基地流转试点、房地产信息统一登记制度等等。仍然没有出台特别具体、“一刀切”式的调控措施。
可能出于对楼市过热的担忧，也可能是来自相关部门的压力，四季度以来，各地纷纷出台楼市调控措施。目前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均已收紧调控政策，均提高第二套住房贷款的首付比例，表示将增加土地供应，上海和广州还提高限购门槛，北京则推出面对中端人群的“限房价、竞地价”自住型商品房。总的来说“限贷、限购、限价”依然为主要措施。
调控潮很快就从一线向二线城市蔓延。接连两日，南昌、厦门、沈阳、南京加入调控队列，二套房首付提高，外地人购房门槛提高，调控政策进一步收紧。
比起一、二线城市楼市出手打压，三、四线城市则纷纷放松调控，刺激购房者购房。先是温州、芜湖和舟山放宽限购政策，最近则加入了徐州。徐州大幅放宽户型和人群限购门槛，甚至被视为“三、四线城市松绑限购的标杆”。
一叶落而知天下秋，随着不同城市出台不同的措施，中国房地产调控和走势难以再出现以前的“一刀切”和“一窝蜂”，分化成为必然。
短期调控走势分化未来长效机制唱主角在各地楼市走势分化愈发明显的背景下，政策的分化也将更为明显。重点、过热城市的需求调控手段短期内将考验地方ZF的决心，可能更多的三四线城市将逐渐淡化行政手段，为更多市场化手段铺路，改革也更可能在这些城市破土。
11月15日公布的《ZG中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》并没有过多明确针对房地产的内容，却较之以前有了更多长效机制的意味，少了很多行政色彩。
《决定》首先明确了ZF与市场的新定位，提出要使市场在资源配置中起决定作用；要着力解决市场体系不完善、ZF干预过多问题；还要推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。
这一条虽然不是单独针对房地产，但却定下了楼市接下来发展的主基调。此前的限购政策主要依靠行政手段压制需求，客观上扭曲了商品房的短期供给关系，并对一部分刚性需求构成了制约。短期内可能对房价形成压力，但也增加了房价的波动性。
同时长期叫停上市房企再融资、并要求银行对开发贷进行限制，还阻碍了资金流向经营更为健康的开发商，不利于行业的整合以及优胜劣汰。
同时，《决定》也明确了房地产税的征收。并提出要建立全社会房产等基础数据统一平台，推进部门信息互享，以作为健全宏观调控体系的一个环节。这意味着房地产发展长效机制的逐步建立，特别是接下来房地税试点扩容、土地流转等改革推进打下基础。
《决定》还对农地入市做出了指示。提出建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。
这意味着宅基地流转大势已定，预计应会采取先试点、后铺开的路径，未来可缓解多数城市住宅用地供给不足的问题。此外，农村建设用地流转，将提高其利用效率和回报率，对提高农民收入有益，利于加快城镇化，对中小城市的房地产市场是有利的。
在备受关注的城镇户籍制度改革上，《决定》提出，要逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民；全面放开建制镇和小城市落户限制；有序放开中等城市落户限制等。
这意味着人口将加速向中小城市流动，特别是诸多被称为“鬼城”的楼市库存过剩城市，住房需求的增加将稳定当地楼市情况。
2014：一二线楼市回调鬼城危机暂缓3月的“国五条”突然出现，大幅提升了房价上涨预期，全国平均房价上涨逾8%，一线城市的房价涨幅更超过20%。但过快攀升的成交量和价格提前透支了部分市场需求。
整体趋紧的资金面将进一步打压一二线城市的需求，并可能迫使房企加大供应促进回款。6月钱荒以来，央行严格把控银行信贷额度及房贷节奏，而上半年井喷的楼市消耗大部分额度，流动性的趋紧叠加额度限制导致年末各大银行纷纷收紧房贷；除此之外，个贷业务盈利空间有限且时限长，对银行缺乏吸引力。
对于房企而言，由于再融资迟迟没有放开，目前房地产信托收益率已经接近10%。而截至2013年11月底，一年期国债利率达到4.1%，一年期AAA企业债到期收益率也已突破6.1%。利率的向上将不可避免地带来资产的重新定价，房地产商资金紧张、资金成本上升，不得不进入去库存与去杠杆通道。

长期来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口越来越接近城市的承载极限，生活环境的急剧恶化将使得一线城市的人口红利迎来拐点。这些都将在一定时间内压制一线楼市的继续上涨。

此外，根据国家信息中心发布报告内容显示，不排除出现由于地方债务处理不当导致资金短缺，进而引起房地产市场需求和价格快速下滑的可能性。
而根据6月份审计署发布的《审计公告》，截至2012年底，9个省会城市负有偿还责任的债务率超过100%，最高的达188.9%，如加上ZF负有担保责任的债务，债务率最高的达219.6%。二线省会城市的债务问题成为一枚定时炸弹，威胁着其楼市继续上涨的态势。
而对于今年房地产市场出现下滑调整的三四线城市而言，2014年却有可能成为企稳反弹之年。上文提到，无论是户籍制度改革，还是农地入市，极有可能在一些三四线城市展开。对于诸多“鬼城”而言，绝大多数属于库存高企，暂时出现了需求不足。
在城镇化进程不断推进的助力下，农村建设用地流转将提高农民的收入水平，加之一旦中小城市落户限制放开，农民将加速向这些城市流动，释放出巨大的住房需求。再加上限制性调控手段的逐渐退出，市场需求也将继续增加。“鬼城”现象将得到有效缓解。

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